Покупка недвижимости в Германии для иностранцев

Планируете покупку квартиры или дома в Германии и не знаете, с чего начать? Вы не одиноки: для большинства иностранцев, проживающих в Германии, покупка недвижимости — важный, но не самый простой шаг между вопросом ипотеки, сопутствующими расходами, визитом к нотариусу и предоставлением переведённых документов.

Это руководство даёт практический обзор основных этапов: кто вообще может купить недвижимость в Германии, как работает финансирование для иностранцев, на какие расходы стоит рассчитывать и какие документы — часто в заверенном переводе — нужно предоставить.

Важно сразу отметить: мы бюро переводов, а не банк, не агентство недвижимости и не юридическая компания. Мы предлагаем бесплатную первичную оценку вашей ситуации с документами, а при необходимости — контакт с проверенными партнёрами по финансированию, подбору недвижимости или юридическим вопросам.

Кто может купить недвижимость в Германии?

В отличие от некоторых стран, в Германии нет общих ограничений на покупку жилой недвижимости иностранцами. Ни немецкое гражданство, ни бессрочный вид на жительство не являются законодательным условием для приобретения квартиры или дома.

Другими словами: имеете ли вы временный вид на жительство, бессрочное право на проживание, Голубую карту ЕС или являетесь гражданином страны ЕС — юридически вы можете приобрести недвижимость.

• Не требуется минимальный срок проживания для самой покупки
• Не требуется разрешение ведомства на приобретение квартиры или отдельного дома
• Собственником вы становитесь независимо от текущего статуса пребывания
• Исключения возможны для сельскохозяйственных или лесных земель — для жилой недвижимости это на практике почти не имеет значения

Реальное узкое место — не право на покупку, а, как описано в следующем разделе, финансирование: даже если купить может каждый, каждый банк отдельно решает, кому предоставить кредит.

Как иностранцу получить ипотеку в Германии?

В вопросе финансирования решает банк, а не сам факт статуса пребывания. Некоторые банки действительно предпочитают работать с гражданами Германии или лицами с бессрочным видом на жительство, другие же специализируются на клиентах с иностранным происхождением и рассматривают заявки независимо от гражданства.

Главное для банка — финансовая стабильность заявителя. На практике обычно учитываются:

• Бессрочный или долгосрочный трудовой договор
• Стабильный, подтверждённый доход (расчётные листки за последние месяцы)
• Положительная кредитная история (справка Schufa)
• Срок проживания и работы в Германии
• Доля собственного капитала — обычно от 10–20 % стоимости объекта плюс сопутствующие расходы

Если человек официально работает в Германии около двух лет или дольше, имеет стабильный доход и хорошие перспективы дальнейшего пребывания, его шансы на ипотечный кредит существенно возрастают. Поскольку условия банков могут значительно отличаться, стоит сравнить несколько предложений — в идеале при поддержке независимого финансового консультанта, специализирующегося на клиентах с международным опытом. По запросу мы охотно предоставляем такой контакт.

Какие расходы возникают при покупке недвижимости?

Помимо самой стоимости объекта, при покупке недвижимости в Германии возникают дополнительные расходы. Обычно они составляют 7–12 % от стоимости объекта и складываются из:

• Налог на приобретение недвижимости: 3,5–6,5 % от стоимости, в зависимости от федеральной земли
• Услуги нотариуса: около 1,5 % (визит к нотариусу обязателен для заключения договора купли-продажи в Германии)
• Регистрация в поземельной книге: около 0,5 %
• Комиссия маклера: до 3,57 % (распределение между покупателем и продавцом регулируется законом и зависит от федеральной земли)

Дополнительно могут возникнуть расходы на оценку объекта, перевод иностранных документов, а также комиссии банка при финансировании. Опытный финансовый консультант может заранее подготовить реалистичный расчёт полной стоимости.

Какие документы обычно требуются?

Как для банка, так и для нотариуса обычно нужно предоставить ряд документов. Чаще всего речь идёт о:

• Действующем загранпаспорте или удостоверении личности
• Виде на жительство (если применимо)
• Справках о доходах и расчётных листках
• Действующем трудовом договоре
• Выписках со счёта за последние месяцы
• Справке Schufa
• Подтверждении наличия собственного капитала
• Документах на объект (выписка из поземельной книги, описание объекта, энергетический паспорт)

Для документов, которые изначально выданы на другом языке — например, справки о доходах, трудовые договоры или семейные документы из Украины или России, — немецкие банки, нотариусы и ведомства поземельной книги, как правило, требуют немецкую версию. Когда именно нужен заверенный перевод, читайте в следующем разделе.

Когда необходим заверенный перевод?

Немецкие банки, нотариусы и ведомства могут потребовать перевод документов, составленных не на немецком языке. В зависимости от учреждения и цели предоставления документа может потребоваться заверенный перевод, выполненный уполномоченным переводчиком. Точные требования нужно заранее уточнить у принимающей стороны.

При покупке недвижимости это часто касается:

• Справок о доходах и трудовых договоров из-за рубежа
• Свидетельств о рождении и браке (например, при совместной покупке супругами)
• Доверенностей, если сделка оформляется не лично
• Выписок из торгового реестра, если покупателем выступает компания

Как присяжный переводчик украинского и русского языков, я готовлю именно такие заверенные переводы, которые признаются банками, нотариусами и ведомствами поземельной книги по всей Германии. Обзор наших услуг по заверенному переводу и актуальные цены вы найдёте на соответствующих страницах — в рабочее время мы обычно отвечаем в течение короткого времени.

Часто задаваемые вопросы