Купівля нерухомості в Німеччині для іноземців

Плануєте купівлю квартири чи будинку в Німеччині і не знаєте, з чого почати? Ви не самотні: для більшості іноземців, які живуть у Німеччині, купівля нерухомості — важливий, але водночас непростий крок між питаннями іпотеки, супутніх витрат, візиту до нотаріуса та подання перекладених документів.

Цей гід дає практичний огляд основних етапів: хто взагалі може купувати нерухомість у Німеччині, як працює фінансування для іноземців, на які витрати варто розраховувати та які документи — часто в засвідченому перекладі — потрібно надати.

Важливо одразу зазначити: ми бюро перекладів, а не банк, не агентство нерухомості і не юридична компанія. Ми пропонуємо безкоштовну первинну оцінку вашої ситуації з документами, а за потреби — контакт із перевіреними партнерами з фінансування, підбору нерухомості чи юридичних питань.

Хто може купити нерухомість у Німеччині?

На відміну від деяких країн, у Німеччині немає загальних обмежень на купівлю житлової нерухомості іноземцями. Ні німецьке громадянство, ні безстроковий дозвіл на проживання не є законодавчою умовою для придбання квартири чи будинку.

Іншими словами: маєте ви тимчасовий дозвіл на проживання, безстрокове право на проживання, Блакитну картку ЄС чи є громадянином країни ЄС — юридично ви можете придбати нерухомість.

• Не потрібен мінімальний термін проживання для самої купівлі
• Не потрібен дозвіл відомства на придбання квартири чи одноквартирного будинку
• Власником ви стаєте незалежно від поточного статусу перебування
• Винятки можливі для сільськогосподарських чи лісових земель — для житлової нерухомості це на практиці майже не має значення

Реальне вузьке місце — не право на купівлю, а, як описано в наступному розділі, фінансування: навіть якщо купувати може кожен, кожен банк окремо вирішує, кому надати кредит.

Як іноземцю отримати іпотеку в Німеччині?

У питанні фінансування вирішує банк, а не сам факт статусу перебування. Деякі банки справді надають перевагу громадянам Німеччини або особам із безстроковим дозволом на проживання, інші ж спеціалізуються на клієнтах з іноземним походженням і розглядають заявки незалежно від громадянства.

Головне для банку — фінансова стабільність заявника. На практиці зазвичай враховуються:

• Безстроковий або довгостроковий трудовий договір
• Стабільний, підтверджений дохід (розрахункові листки за останні місяці)
• Позитивна кредитна історія (довідка Schufa)
• Термін проживання та роботи в Німеччині
• Частка власного капіталу — зазвичай від 10–20 % вартості об'єкта плюс супутні витрати

Якщо особа офіційно працює в Німеччині близько двох років чи довше, має стабільний дохід і хороші перспективи подальшого перебування, її шанси на іпотечний кредит суттєво зростають. Оскільки умови банків можуть суттєво відрізнятися, варто порівняти кілька пропозицій — в ідеалі за підтримки незалежного фінансового консультанта, який спеціалізується на клієнтах з міжнародним досвідом. За запитом ми охоче надаємо такий контакт.

Які витрати виникають при купівлі нерухомості?

Окрім самої вартості об'єкта, при купівлі нерухомості в Німеччині виникають додаткові витрати. Зазвичай вони становлять 7–12 % від вартості об'єкта і складаються з:

• Податок на придбання нерухомості: 3,5–6,5 % від вартості, залежно від федеральної землі
• Нотаріальні послуги: близько 1,5 % (візит до нотаріуса є обов'язковим для укладення договору купівлі-продажу в Німеччині)
• Реєстрація в земельній книзі: близько 0,5 %
• Комісія маклера: до 3,57 % (розподіл між покупцем і продавцем регулюється законом і залежить від федеральної землі)

Додатково можуть виникнути витрати на оцінку об'єкта, переклад іноземних документів, а також комісії банку в разі фінансування. Досвідчений фінансовий консультант може заздалегідь підготувати реалістичний розрахунок повної вартості.

Які документи зазвичай потрібні?

Як для банку, так і для нотаріуса зазвичай потрібно надати низку документів. Найчастіше йдеться про:

• Дійсний закордонний паспорт або посвідчення особи
• Дозвіл на проживання (якщо застосовно)
• Довідки про доходи та розрахункові листки
• Чинний трудовий договір
• Виписки з рахунку за останні місяці
• Довідку Schufa
• Підтвердження наявності власного капіталу
• Документи на об'єкт (виписка із земельної книги, опис об'єкта, енергетичний паспорт)

Для документів, які спочатку видані іншою мовою — наприклад, довідки про доходи, трудові договори чи сімейні документи з України чи росії, — німецькі банки, нотаріуси та відомства земельної книги, як правило, вимагають німецьку версію. Коли саме потрібен засвідчений переклад, читайте в наступному розділі.

Коли потрібен засвідчений переклад?

Німецькі банки, нотаріуси та відомства можуть вимагати переклад документів, складених не німецькою мовою. Чи потрібен саме засвідчений переклад, виконаний присяжним перекладачем, залежить від конкретної установи та мети подання документа. Точні вимоги варто заздалегідь уточнити в банку, нотаріуса або відповідного відомства.

При купівлі нерухомості це часто стосується:

• Довідок про доходи та трудових договорів з-за кордону
• Свідоцтв про народження та шлюб (наприклад, при спільній купівлі подружжям)
• Довіреностей, якщо угода оформлюється не особисто
• Виписок з торговельного реєстру, якщо покупцем виступає компанія

Як присяжний перекладач української та російської мов, я готую саме такі засвідчені переклади, які визнаються банками, нотаріусами та відомствами земельної книги по всій Німеччині. Огляд наших послуг із засвідченого перекладу та актуальні ціни ви знайдете на відповідних сторінках — у робочий час ми зазвичай відповідаємо протягом короткого часу.

Часті запитання