Immobilienkauf in Deutschland als Ausländer

Planen Sie den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses in Deutschland und wissen nicht genau, wo Sie anfangen sollen? Sie sind nicht allein: Für die meisten Ausländer, die in Deutschland leben, ist der Immobilienkauf ein wichtiger, aber auch unübersichtlicher Schritt – zwischen Hypothekenfrage, Nebenkosten, Notartermin und der Vorlage übersetzter Dokumente.

Dieser Ratgeber gibt Ihnen einen praktischen Überblick über die wichtigsten Etappen: wer in Deutschland überhaupt kaufen darf, wie die Finanzierung für Ausländer funktioniert, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen und welche Dokumente – häufig in beglaubigter Übersetzung – vorgelegt werden müssen.

Wichtig vorab: Wir sind ein Übersetzungsbüro und keine Bank, kein Maklerbüro und keine Rechtsanwaltskanzlei. Was wir anbieten, ist eine kostenlose Ersteinschätzung zu Ihrer Dokumentenlage sowie – bei Bedarf – die Vermittlung des Kontakts zu geprüften Partnern für Finanzierung, Vermittlung oder rechtliche Fragen.

Wer kann in Deutschland eine Immobilie kaufen?

Anders als in manchen Ländern gibt es in Deutschland grundsätzlich keine Beschränkung für den Kauf von Wohnimmobilien durch Ausländer. Weder die deutsche Staatsbürgerschaft noch ein unbefristeter Aufenthaltstitel sind gesetzlich Voraussetzung für den Erwerb einer Wohnung oder eines Hauses.

Das bedeutet konkret: Ob Sie sich mit einer befristeten Aufenthaltserlaubnis, einer Niederlassungserlaubnis, einer Blauen Karte EU oder als EU-Bürger in Deutschland aufhalten – rechtlich können Sie eine Immobilie erwerben.

• Keine Wartezeit oder Mindestaufenthaltsdauer für den Kauf selbst erforderlich
• Keine Genehmigung einer Behörde für den Erwerb einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses nötig
• Eigentümer werden Sie unabhängig von Ihrem aktuellen Aufenthaltsstatus
• Ausnahmen können bei land- oder forstwirtschaftlichen Flächen gelten – für Wohnimmobilien spielt das in der Praxis kaum eine Rolle

Der eigentliche Engpass liegt also nicht im Kaufrecht, sondern – wie im nächsten Abschnitt beschrieben – in der Finanzierung: Auch wenn jeder kaufen darf, prüft jede Bank individuell, wem sie einen Kredit gewährt.

Wie bekommen Ausländer eine Hypothek in Deutschland?

Für die Finanzierung gilt: Die Bank entscheidet – nicht der Aufenthaltsstatus allein. Manche Banken arbeiten bevorzugt mit deutschen Staatsbürgern oder Personen mit unbefristeter Aufenthaltserlaubnis zusammen, andere sind auf Kunden mit ausländischem Hintergrund spezialisiert und prüfen Anträge unabhängig von der Staatsangehörigkeit.

Entscheidend ist für die Bank vor allem die finanzielle Stabilität des Antragstellers. In der Praxis werden dabei typischerweise folgende Faktoren berücksichtigt:

• Unbefristeter oder langfristiger Arbeitsvertrag
• Stabiles, nachweisbares Einkommen (Gehaltsabrechnungen der letzten Monate)
• Positive Kreditgeschichte (Schufa-Auskunft)
• Aufenthaltsdauer und Beschäftigungszeit in Deutschland
• Eigenkapitalanteil – üblich sind mindestens 10–20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten

Wer seit etwa zwei Jahren oder länger offiziell in Deutschland beschäftigt ist, ein stabiles Einkommen sowie gute Perspektiven für einen weiteren Aufenthalt vorweisen kann, erhöht seine Chancen auf einen Hypothekenkredit deutlich. Da sich die Konditionen zwischen Banken teils erheblich unterscheiden, lohnt sich in der Regel ein Vergleich mehrerer Angebote – idealerweise mit Unterstützung eines unabhängigen Finanzierungsberaters, der auf Kunden mit internationalem Hintergrund spezialisiert ist. Einen solchen Kontakt vermitteln wir auf Anfrage gerne.

Welche Kosten entstehen beim Immobilienkauf?

Neben dem eigentlichen Kaufpreis entstehen beim Immobilienerwerb in Deutschland sogenannte Kaufnebenkosten. Sie betragen üblicherweise insgesamt etwa 7–12 % des Kaufpreises und setzen sich zusammen aus:

• Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % des Kaufpreises, je nach Bundesland
• Notarkosten: rund 1,5 % (ein Notartermin ist in Deutschland für den Kaufvertrag zwingend vorgeschrieben)
• Grundbucheintragung: rund 0,5 %
• Maklerprovision: bis zu 3,57 % (die Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer ist gesetzlich geregelt und variiert je nach Bundesland)

Hinzu kommen gegebenenfalls Kosten für ein Wertgutachten, für die Übersetzung ausländischer Dokumente sowie – bei einer Finanzierung – Gebühren der finanzierenden Bank. Ein erfahrener Finanzierungsberater kann Ihnen vorab eine realistische Gesamtkostenaufstellung erstellen.

Welche Dokumente werden in der Regel benötigt?

Sowohl für die Bank als auch für den Notartermin müssen Sie in der Regel eine Reihe von Dokumenten vorlegen. Üblicherweise werden verlangt:

• Gültiger Reisepass oder Personalausweis
• Aufenthaltstitel (sofern zutreffend)
• Einkommensnachweise und Gehaltsabrechnungen
• Aktueller Arbeitsvertrag
• Kontoauszüge der letzten Monate
• Schufa-Auskunft
• Nachweis über Eigenkapital
• Objektunterlagen (Grundbuchauszug, Exposé, Energieausweis)

Bei Dokumenten, die ursprünglich in einer anderen Sprache ausgestellt wurden – zum Beispiel Einkommensnachweise, Arbeitsverträge oder Familienurkunden aus der Ukraine oder Russland – verlangen deutsche Banken, Notare und Grundbuchämter in der Regel eine deutsche Fassung. Wann genau eine beglaubigte Übersetzung notwendig ist, lesen Sie im nächsten Abschnitt.

Wann ist eine beglaubigte Übersetzung notwendig?

Deutsche Banken, Notare und Behörden können verlangen, dass Dokumente, die nicht auf Deutsch ausgestellt sind, übersetzt vorgelegt werden. Ob dafür eine beglaubigte Übersetzung durch einen ermächtigten Übersetzer notwendig ist, hängt von der jeweiligen Stelle und dem Verwendungszweck ab. Die genauen Anforderungen sollten Sie vorab bei der Bank, dem Notar oder der zuständigen Behörde erfragen.

Beim Immobilienkauf betrifft das häufig:

• Einkommensnachweise und Arbeitsverträge aus dem Ausland
• Geburts- und Heiratsurkunden (etwa bei gemeinsamem Eigentumserwerb von Ehepaaren)
• Vollmachten, wenn der Kauf nicht persönlich vor Ort abgewickelt wird
• Handelsregisterauszüge, wenn eine Firma als Käuferin auftritt

Als ermächtigter Übersetzer für Ukrainisch und Russisch fertige ich für genau solche Situationen beglaubigte Übersetzungen an, die von Banken, Notaren und Grundbuchämtern in ganz Deutschland anerkannt werden. Eine Übersicht über unsere Leistungen zur beglaubigten Übersetzung sowie die aktuellen Preise finden Sie auf den jeweiligen Seiten – während unserer Geschäftszeiten antworten wir in der Regel kurzfristig.

Häufig gestellte Fragen